Gayrimenkul Hukuku’nda Taşınmaz Varlıkların Hukuki Süreçleri

Gayrimenkul hukuku, toplumun hemen her kesimini yakından ilgilendiren, hukukun temel dallarından biridir. Bu hukuk dalı, taşınmaz mallarla ilgili her türlü hukuki ilişkiyi düzenler. Konut alım satımı, kira sözleşmeleri, kat mülkiyeti, ipotek, kamulaştırma gibi birçok farklı konuyu kapsar.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, Medeni Kanun’un bir parçası olan eşya hukuku içerisinde yer alır. Taşınmaz mallarla ilgili her türlü hukuki ilişkiyi düzenleyen özel hukuk dalıdır. Taşınmaz mallar, arsa, arazi, bina, daire, iş yeri gibi ekonomik değeri olan ve yerinden oynatılması mümkün olmayan varlıklardır.

Gayrimenkul hukuku, geniş kapsamı ve çeşitli hukuki ilişkileri düzenlemesi nedeniyle ortaya çıkabilecek birçok uyuşmazlık için hukuki zemin oluşturur. Bu uyuşmazlıkların çözümü için başvurulan gayrimenkul davaları, mülkiyet hakkından sözleşme ihlallerine, imar sorunlarından çevresel korumaya kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. İşte gayrimenkul hukukunun karmaşık dünyasında sıkça karşılaşılan dava türlerinden bazıları:

İstihkak Davası: Taşınmazın aynına ilişkin mülkiyet hakkının tespiti için açılan istihkak davası, tapu kaydının bulunmaması veya kayıttaki kişinin gerçek malik olmaması gibi durumlarda başvurulan bir yoldur. Davacı, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini ve mülkiyet hakkını ispat etmek zorundadır. Tapu kaydının düzeltilmesi, taşınmazın davacı adına tescil edilmesi veya davalının haksız el atmasının önlenmesi gibi taleplerle dava açılabilir. İspat yükü davacı üzerinde olup, tanık beyanları, tapu kayıtları, vergi kayıtları gibi delillerle mülkiyet hakkı ispatlanmaya çalışılır.

Tapu İptali ve Tescil Davası: Tapu kaydının hukuka aykırı olarak başkası adına yapılması veya mevcut kayıtta hata bulunması durumunda açılan bu dava, tapu kaydının düzeltilmesini veya iptalini amaçlar. Davacı, tapu kaydının geçersizliğini veya yanlışlığını ispat etmekle yükümlüdür. Tapu iptali davalarında zamanaşımı süresi 10 yıldır. Tescil davası ise tapuda mevcut olmayan bir hakkın tescilini talep etmek için açılır ve bu durumda da ispat yükü davacıdadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Birden fazla kişinin paylı mülkiyetine konu olan taşınmazın paylaştırılması veya satılması talebiyle açılır. Paydaşlar arasında anlaşmazlık olması durumunda, mahkemece taşınmazın aynen veya satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilir. Paylaşımın mümkün olmaması halinde, taşınmaz açık artırma ile satılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır. Davanın açılabilmesi için öncelikle paydaşlar arasında anlaşmazlık olması ve bu anlaşmazlığın giderilememesi şartı aranır.

El Atmanın Önlenmesi Davası: Mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerin önlenmesi ve taşınmazın tahliyesi amacıyla açılır. Davacı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ve davalının haksız el atma eylemini ispat etmek zorundadır. Haksız el atmanın önlenmesi için mahkemece davalının taşınmazı tahliye etmesi ve bir daha müdahalede bulunmaması kararı verilebilir. Davacı, haksız el atma nedeniyle uğradığı zararın tazminini de talep edebilir.

Kamulaştırma Davası: Kamu yararı amacıyla taşınmazın devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından satın alınması sürecinde açılan davalardır. Kamulaştırma Kanunu’na göre, kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu, kamulaştırma bedelinin tespiti ve ödenmesi gibi konularda uyuşmazlıklar çıkabilir. Kamulaştırılan taşınmaz malikinin açacağı davalarda, genellikle kamulaştırma işleminin iptali veya kamulaştırma bedelinin artırılması talep edilir. Kamulaştırma davaları idare mahkemelerinde görülür.

Muvazaa Davası: Gerçekte yapılmayan bir hukuki işlemin yapılmış gibi gösterilmesi durumunda, bu işlemin geçersizliğinin tespiti için açılır. Borçtan kurtulmak amacıyla taşınmazın değerinin altında bir bedelle satılması veya veraset ve intikal vergisinden kaçınmak için bağışlama yapılması gibi durumlar muvazaa olarak kabul edilebilir. Muvazaa davası, muvazaalı işlemin tarafları veya üçüncü kişiler tarafından açılabilir. İspat yükü davacı üzerinde olup, tanık beyanları, banka kayıtları, tapu kayıtları gibi delillerle muvazaa ispatlanmaya çalışılır.

İmar Uyuşmazlığı Davaları: İmar uyuşmazlığı davaları, imar planlarına aykırı yapılaşma, plan değişiklikleri ve diğer imar hukuku ihlallerine karşı idari yargıda açılan davalardır. Amaç, imar mevzuatının doğru uygulanması, şehircilik ilkelerine uygun yapılaşma ve kamu yararının korunmasıdır. Davacı, idari işlemin hukuka aykırılığını ve menfaat ihlalini ispatlamalıdır.

SİT Alanı Koruma Davaları: SİT alanı koruma davaları, doğal, tarihi ve kültürel varlıkların korunması amacıyla, SİT alanlarındaki işlemlere ve SİT alanı tesciline ilişkin uyuşmazlıkları çözmeyi amaçlar. Bu davalar genellikle idari yargıda görülür. Davacı, SİT alanlarında yapılan işlemlerin veya tescil kararlarının kanuna aykırılığını ve kendi menfaat ihlalini ispatlamalıdır.

Kira Tespit Davası: Kira bedelinin belirlenmesi veya kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların çözümü için açılan bu dava türü, kiracı ve kiraya veren arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar. Kira tespit davaları, kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğunu sağlamak, kira artış oranlarını belirlemek ve kiracı ile kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülükleri netleştirmek amacıyla açılabilir. Kira tespit davalarında mahkeme, bilirkişi raporları, emsal kira bedelleri ve tarafların ekonomik durumları gibi faktörleri göz önünde bulundurarak karar verir.

Tahliye Davası: Kiracı veya işgalcinin taşınmazı boşaltması talebiyle açılan tahliye davaları, kira sözleşmesinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi, taşınmazın tahrip edilmesi veya kanuna aykırı kullanılması gibi durumlarda başvurulan bir yoldur. Tahliye davalarında kiraya verenin, kiracı veya işgalcinin tahliye sebebini ispat etmesi gerekmektedir. Tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür ve tahliye kararı verilmesi halinde, icra dairesi aracılığıyla taşınmazın tahliyesi sağlanır.

Sözleşmenin Feshi Davası: Sözleşme şartlarının ihlali nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi talebiyle açılan bu dava türü, tarafların sözleşme ile üstlendikleri yükümlülükleri yerine getirmemesi durumunda gündeme gelir. Sözleşmenin feshi davaları, genellikle alım satım, inşaat, hizmet ve kira sözleşmeleri gibi farklı türdeki sözleşmelerde yaşanan anlaşmazlıklarda açılır. Davacı, sözleşmenin feshini talep ederken, karşı tarafın sözleşme şartlarını ihlal ettiğini ve bu ihlalin sözleşmenin devamını imkansız hale getirdiğini ispatlamak zorundadır.

Sözleşmeden Dönen Tazminat Davası: Sözleşme şartlarının ihlali nedeniyle uğranılan zararların tazmini amacıyla açılan bu dava türü, sözleşme ilişkilerinde yaşanan maddi ve manevi zararların giderilmesini hedefler. Sözleşmeden dönen tazminat davaları, genellikle alım satım sözleşmelerinde ayıplı mal teslimi, inşaat sözleşmelerinde ayıplı iş teslimi veya hizmet sözleşmelerinde hizmetin gereği gibi yerine getirilmemesi gibi durumlarda açılır. Davacı, uğradığı zararın miktarını ispat etmekle yükümlüdür.

Ecrimisil Davası: Taşınmazın haksız olarak kullanılması veya işgal edilmesi durumunda, bu kullanımın bedelinin tahsili için açılan ecrimisil davaları, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını korumasını sağlar. Ecrimisil, haksız kullanımın başlangıcından itibaren talep edilebilir ve taşınmazın tahliyesine kadar devam eder. Ecrimisil miktarı, taşınmazın rayiç bedelinin yanı sıra, haksız kullanımın süresi ve niteliği gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir.

Şufa (Önalım) Davası: Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlarından birinin payını satması durumunda, diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkını kullanmak için açtıkları şufa davaları, paylı mülkiyetin istikrarını korumayı amaçlar. Şufa hakkı, Medeni Kanun’da düzenlenmiş olup, paydaşların paylarını üçüncü kişilere satmadan önce diğer paydaşlara teklif etme zorunluluğunu getirir. Şufa davası açan paydaş, taşınmazın satış bedelini ödeyerek payı satın alma hakkına sahip olur.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davası: Kat mülkiyetine konu taşınmazlarda, arsa paylarının yanlış hesaplanması veya tespit edilmesi durumunda, arsa paylarının düzeltilmesi için açılan bu dava türü, kat malikleri arasındaki hakkaniyeti sağlamayı amaçlar. Arsa payı, kat mülkiyetindeki her bir bağımsız bölümün, arsa üzerindeki payını ifade eder ve yönetim giderleri, ortak alanların kullanımı gibi konularda önemli bir rol oynar. Arsa payı düzeltilmesi davalarında, mahkeme bilirkişi incelemesi yaparak arsa paylarının doğru bir şekilde hesaplanmasını sağlar.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası: Tapu kütüğündeki bilgilerin yanlış veya eksik olması durumunda, tapu kütüğündeki bilgilerin düzeltilmesi için açılan bu dava türü, tapu kayıtlarının doğruluğunu ve güvenilirliğini sağlamayı amaçlar. Tapu sicilinin düzeltilmesi davaları, tapu kütüğündeki yanlışlıkların düzeltilmesi, eksik bilgilerin tamamlanması veya tapu kaydının iptali gibi taleplerle açılabilir. Davacı, tapu kaydındaki yanlışlığı veya eksikliği ispat etmekle yükümlüdür.

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili her türlü hukuki ilişkiyi düzenleyen karmaşık ve dinamik bir alandır. Gayrimenkul işlemleri gerçekleştirirken, tapu kayıtlarının doğruluğu, sözleşmelerin hukuki geçerliliği ve uzman görüşü gibi unsurların göz ardı edilmemesi büyük önem taşır. Bu sayede, hem mülkiyet haklarınız güvence altına alınır hem de olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmiş olur. Gayrimenkul hukuku alanındaki güncel mevzuat ve yargı kararlarını takip etmek, hak kayıplarını önlemek ve doğru kararlar almak adına kritik bir öneme sahiptir.

Bu doküman yalnızca bilgilendirme ve eğitim amaçlarıyla sunulmuştur ve hukuki tavsiye olarak düşünülmemelidir.