Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazlarda Elatmanın Önlenmesi Davası: Paydaşın Tek Başına Açtığı Davada Taşınmazın Tümüne Yönelik Koruma Hakkı

Hukukumuzda birlikte mülkiyet rejimi altında şekillenen paylı mülkiyet ilişkileri, mülkiyet hakkının çok paydaşlı yapılar altında nasıl korunacağına dair pek çok teknik ve uygulamaya dayalı sorunu beraberinde getirmektedir. Özellikle paydaşlar dışındaki üçüncü kişilerin taşınmazı haksız şekilde kullanmaları durumunda, mülkiyet hakkının ne şekilde korunacağı, uygulamada sıkça karşılaşılan ancak yeterince açıklığa kavuşturulmayan alanlardan biridir.

Bu yazıda, Türk Medeni Kanunu’nun 688 ve devamı maddeleri ile 693. maddesi çerçevesinde, paydaşlardan birinin diğer paydaşlar adına da hareket edebilme yetkisi, bu yetkinin hangi şartlarda kullanılabileceği ve elatmanın önlenmesi davasının taşınmazın tamamı bakımından sonuç doğurup doğurmayacağı üzerinde durulacaktır.

1. Paylı Mülkiyetin Temel Yapısı ve Paydaşın Hukuki Konumu

Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre, birden fazla kişi aynı taşınmaz üzerinde belirli paylara sahipse, bu taşınmaz üzerinde “paylı (müşterek) mülkiyet” kurulmuş olur. Bu mülkiyet biçimi, fiziki bir bölünmeyi değil, fikri (zihinsel) bir paylaşımı ifade eder. Her bir paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir ve bu hak, taşınmazın herhangi bir parçasına münhasır olmayıp bütüne yöneliktir.

Paydaş, kural olarak kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir; devir, intifa hakkı tesisi, ipotek tesisi gibi işlemleri diğer paydaşların rızasına ihtiyaç duymadan gerçekleştirebilir. Ancak taşınmazın tamamına yönelik müdahalelere karşı, bu hakların etkin şekilde korunabilmesi için hukuki koruma yollarının doğru ve yerinde kullanılması gerekir.

2. Haksız Müdahale Halinde Elatmanın Önlenmesi ve Temsil Yetkisi

Paylı mülkiyete konu bir taşınmaza, paydaş olmayan üçüncü kişiler tarafından hukuka aykırı biçimde müdahale edilmesi halinde, bu durum “elatmanın önlenmesi” davasının konusunu oluşturur. Uygulamada sıkça görüldüğü üzere, bu kişiler taşınmazda herhangi bir hakka (mülkiyet, kira, intifa vb.) sahip olmaksızın fiili kullanımda bulunabilmektedir.

Bu gibi durumlarda, her paydaş, taşınmaz üzerindeki kendi payı oranında dava açabileceği gibi, TMK m.693/son hükmü gereği, ortak menfaatin korunması amacıyla diğer paydaşları da temsilen dava açabilir. Bu yetki, yalnızca soyut bir temsil imkânı değil, yargı içtihatlarıyla da güçlendirilmiş etkin bir dava ehliyetidir.

Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararları da, bu davalarda paydaşın diğer paydaşları temsilen taşınmazın tamamı yönünden elatmanın önlenmesini talep edebileceğini açıkça ortaya koymaktadır. 21.06.1994 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve sonrasında verilen birçok karar, bu yetkinin sadece teorik değil, pratikte de uygulama alanı bulduğunu göstermektedir.

3. Hükmün Taşınmazın Tümüne Yönelik Kurulması Gerekliliği

Elatmanın önlenmesi davasının taşınmazın tamamı yönünden açılması ve buna ilişkin hükmün de tüm taşınmazı kapsayacak şekilde kurulması gerektiği açıktır. Bu gereklilik, sadece davacının payına tekabül eden kısım için değil, elatmanın tüm taşınmaz üzerindeki etkisinin bertaraf edilmesi amacına yöneliktir.

Aksi bir yaklaşım, mülkiyet hakkının etkin şekilde korunmasını engelleyeceği gibi, taşınmazın hukuki güvenliği açısından da ciddi riskler doğurur. Zira fiilen bölünmemiş bir taşınmazda, haksız kullanımın yalnızca belirli bir payı ihlal ettiğini iddia etmek, mülkiyet hakkının doğası ile bağdaşmaz. Bu nedenle, paydaşın açtığı davada hükmün taşınmazın tümü bakımından verilmesi gerekir.

Paydaşlık İlişkisi, Mülkiyetin Parçalı Değil Bütünsel Korunmasını Gerektirir

Paylı mülkiyet rejimi altında her bir paydaşın hakları bireysel olarak tanınmakla birlikte, taşınmazın korunması söz konusu olduğunda bu haklar kolektif bir menfaati temsil eder. Bu nedenle, haksız elatmalara karşı her bir paydaşın, taşınmazın tamamı bakımından dava açma yetkisi ve bu yetkinin sonuç doğurma gücü vardır.

Avukatlık büromuz, paylı mülkiyete tabi taşınmazlar üzerindeki haklarınızın korunması, elatmanın önlenmesi davalarının takibi ve bu kapsamda doğabilecek tüm hukuki süreçlerde etkin temsil sağlamaktadır. Paydaşlık ilişkilerinden kaynaklanan hak ihlallerine karşı müvekkillerimizin mülkiyet hakkını en geniş çerçevede korumayı bir ilke olarak benimsiyoruz.