İmar Planı ve Parselasyon Davalarında Hukuki Aykırılıklar ve Süreçler

İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında gerçekleştirilen parselasyon işlemleri ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintileri, sıklıkla tartışılan ve çözüm bekleyen bir konu. Bu uygulama, 3194 sayılı İmar Kanunu’na dayanmakta olup, hem kanunla hem de yönetmelikler aracılığıyla düzenlenmiş, içtihatlarla da sınırları netleşmiş durumda.

Bu düzenleme, bir imar planının uygulanabilmesi amacıyla, ilgili bölgedeki taşınmazların mülkiyet durumu dikkate alınmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve bazı kesintilerin yapılmasını içerir. Kesinti yapılan alanlar sonrasında eski mülk sahiplerine yeniden dağıtılır. Başka bir deyişle, imar planları doğrultusunda arazilerin yapılaşmaya uygun hale getirilmesi amacıyla yapılan bir uygulamadır.

İmar planları, belirli bir bölgenin kullanımını belirlerken mülkiyet durumunu değiştirmez. Ancak 18. madde uygulaması, imar planının sınırları içinde, bölgedeki kullanım türünü belirlemeye yönelik bir düzenleme sağlar. Bu düzenleme, mülkiyetin yeniden organize edilmesini ve yapıya uygun hale getirilmesini amaçlar.

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun birinci maddesinde, kanunun amacının yerleşim yerleri ve buralardaki yapılaşmaların çevre, sağlık ve plan koşullarına uygun olmasını sağlamak olduğu belirtilmiştir. İmar planları, bu amaca hizmet ederken, halihazırdaki mülkiyet durumuna müdahale etmez. Ancak belirli bir alan kamu yararına ayrılmak istenirse, örneğin bir park alanı gibi, bu durumda İmar Kanunu’nun 18. maddesi devreye girer.

18. madde uygulamasında, mülk sahiplerinin arazilerinden %45’e kadar DOP kesintisi yapılabilir. Bu kesintinin yapılacağı alanlar, bölgenin kamusal ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde hesaplanır. Gereken kamusal alanlar belirlendikten sonra, her bir parselden aynı oranda kesinti yapılır ve bu kesilen alan kamuya aktarılır. Kalan alan ise yapılaşmaya uygun hale getirilip eski mülk sahiplerine dağıtılır.

DOP kesintisi sırasında herhangi bir bedel ödenmez; bu kesinti, bir tür ayni vergi olarak kabul edilir. Kesilen alan, değer kazanacak şekilde yeniden düzenlense de, malike bir ödeme yapılmaz. Bu uygulama, 2003 ve 2019 yıllarında yapılan değişikliklerle daha da genişletilmiştir.

Belediyeler, parselasyon işlemlerini taleple bağlı olmaksızın resen yapma yetkisine sahiptir. Belediyeler, düzenleme ortaklık payını belirlerken, Encümen aracılığıyla bu işlemi gerçekleştirir ve tapu kaydını yapar. Bu süreçte maliklere tebligat yapılması gerekmemektedir. Ancak Danıştay’a göre, tapu kaydının maliklere bildirilmediği durumda, dava açma süresi, kaydın öğrenildiği tarihe dayanır.

Parselasyon işlemlerinde önemli bir nokta, üzerinde yapı bulunan parsellerin de düzenlemeye tabi tutulabileceğidir. Yapılı alanların da imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, taşınmaz sahiplerinin, düzenleme sonrası, mülklerinin mümkünse eski yerine, aksi takdirde eşdeğer bir konuma yerleştirilmeleri sağlanır.

Bu uygulama, mülk sahiplerinin haklarını doğrudan etkilediği için, titizlikle yapılmadığında iptal davalarına yol açabilir. Eğer uygulama hatalı yapılırsa, mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olur ve bu durum hukuki olarak iptal edilmesi gerekebilir.

18. Madde Uygulamasına İlişkin İptal Davaları ve Hukuki Süreçler

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Taşınmazın bulunduğu yer, idari yargı alanında İdare Mahkemesi olarak belirlenmiştir.

Dava Açma Ehliyeti:

İdari yargıda iptal davası açabilmek için menfaat ihlali koşulu aranır. Tapu siciline kayıtlı parsel maliklerinin dava açma hakkı açıktır. Arazi ve arsa düzenlemesi dışında bırakılan taşınmaz maliklerinin dava açma hakkı konusunda ise Danıştay, düzenleme dışı bırakılan parsel maliklerinin de dava açabileceği yönünde kararlar vermiştir.

Dava Açma Süresi:

Düzenleme ile ilgili açılacak davaların süresi, taşınmaz malikinin belediye encümenine itiraz edip etmediğine bağlı olarak değişir. Eğer encümene itiraz edilmişse, encümenin askı ilanının bitiş tarihinden itibaren 60 gün içinde dava açılabilir. Encümen, bu süre içinde ret cevabı verirse, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde dava açılabilir. Ancak, encümen cevap vermezse, 60 günlük süre sona erdikten sonra bir 60 gün daha dava açılabilir.

Eğer encümene itiraz edilmemişse, parselasyon işlemi ile ilgili yazılı tebligat yapılmışsa, tebligat tarihinden itibaren dava açma süresi 60 gündür. Eğer resmi bir tebligat yapılmamışsa, dava açma süresi başlamaz ve öğrenme tarihi dava açma süresinin başlangıcı olarak kabul edilir.

Ayrıca, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, kesinleşen imar planları ya da parselasyon planlarına karşı her durumda, kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde dava açılabilir.

İmar Uygulamalarındaki Hukuka Aykırılık Nedenleri:

İmar uygulamaları sırasında karşılaşılan hukuka aykırılık durumları şunlar olabilir:

● İmar planı bulunmayan alanlarda imar uygulaması yapılamaz veya uygulama alanı kısmi olarak plansız alanları kapsayabilir.

● Düzenleme sınırının, imar planına ve AAD yönetmeliği hükümlerine aykırı olması.

● DOP (Değişim Oranı Payı) oranının yanlış hesaplanması.

● Kapanan kadastral yolların DOP hesaplamalarına dahil edilmesi gerekirken, belediye adına parsel oluşturulması.

● DOP oranının, her parsele eşit şekilde uygulanmaması.

● Hiçbir teknik, hukuki, ya da fiili gereklilik yokken aynı alana tekrar parsel verilmemesi.

● Mevcut ruhsatlı yapıların korunması ve bağımsız parsel olarak ayrılmasının mümkün olduğu hâlde bu uygulamaların yapılmaması.

● Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer olmaması.

● DOP sonrası imara ayrılacak alanın bağımsız bir parsel olarak verilmemesi durumları.

● DOP sonrası boş parsel verilmesi gereken durumlarda, içinde başkalarına ait yapı bulunan parsel verilmesi.

● Parselden yola terk edilmesine rağmen DOP hesabı yapılırken bu durumun göz ardı edilmesi.

● Daha önceki uygulamalarda DOP kesilmişken, sonrasında yapılan tadilat planıyla yeniden DOP alınması.

● Belediye encümeninin, parselasyon planının uygulanmasına ilişkin kararına katılması.

● Askı süresi içinde yapılan itirazların yanıtsız bırakılması.

● Uygulama alanında DOP oranının %45’i geçtiğinde, belediye taşınmazlarının DOP’adahil edilmesi gerekirken doğrudan kamulaştırma yapılması.

● Kamulaştırma yapılırken DOP’un, taşınmazın önceki alanına uygulanması.

● Uygulama sonrasında DOP’tan sonra kalan alanın, AAD Yönetmeliği’nin 12. maddesi uyarınca kamu hizmet alanına verilmesi.

● Uygulama alanında, imar planına göre %45’lik bir umumi hizmet alanı yokken %45 DOP oranı uygulanması.

● Konut alanı olmayan yerlerde DOP uygulamasının yapılması.

● İmar planına tamamen uygun bölgelerde, hizmet alanlarının DOP ile elde edilmesi.